Debido a la situación derivada de las medidas excepcionales tomadas por el Gobierno a causa del Covid-19, se plantea un escenario incierto respecto a los locales de negocio con contrato de arrendamiento en vigor.
Desde el punto de vista de los arrendatarios, conviene distinguir entre los que se han visto obligados a cerrar su actividad, según el Real Decreto 463/2020 y la posterior declaración de actividades esenciales del Real Decreto-Ley 10/2020.
Los arrendatarios alegan una situación extraordinaria de fuerza mayor, dado que los efectos jurídicos perjudiciales para los derechos y obligaciones de las partes, derivados del Estado de Alarma, eran totalmente imprevisibles e inevitables en el momento en que se celebró el contrato de arrendamiento. Dicho impacto se materializa en un grave perjuicio para el inquilino consistente en la imposibilidad o en la extrema onerosidad sobrevenida del pago de la renta inicialmente pactada debido al desplome en la facturación del negocio del inquilino como consecuencia directa de las externalidades negativas del Coronavirus y la obligación de atenerse al Real Decreto 463/2020, el cual obliga al cese temporal de la actividad desde el pasado día 14 de marzo de 2020.
Como consecuencia de esta situación de fuerza mayor muchos están acordando con sus arrendadores, la condonación en el pago de las rentas (y gastos comunes, cuando proceda) relativas al plazo en que dure el estado de alarma declarado por el Gobierno, y hasta que puedan reiniciar con normalidad nuestra actividad. Algunos de ellos lo están haciendo de manera unilateral y, a pesar de todo, esto puede ocasionar una enorme problemática jurídica y, en su caso, judicial.
Su argumento es que estas circunstancias extraordinarias han surgido de forma sobrevenida, tras haberse formalizado el contrato, y por tanto no son imputables a ninguna de las partes contratantes y rompen gravemente el equilibrio de las prestaciones recíprocas del contrato. En este sentido, existe un mecanismo de asignación de dicho riesgo contractual que ha sido elaborado por la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo que se denomina cláusula rebus sic stantibus y que nace del principio de buena fe que debe garantizarse en las relaciones contractuales previsto en los arts. 7 y 1258 del Código Civil.
Estiman que el inquilino perjudicado por los efectos del Coronavirus puede invocar la cláusula rebus para exigir la modificación o suspensión del contrato y, en el peor de los casos, incluso su resolución.
No cabe duda de que el Coronavirus y sus devastadores efectos en la economía eran imprevisibles para todo el mundo. (Art. 1105 Código Civil).
Desde el punto de vista del arrendador, entendemos que hay que estar a cada caso concreto. Si bien es cierto que las medidas adoptadas afectan a todo tipo de negocios, sobre todo por la limitación de movilidad, no lo hacen en la misma medida. La tendencia es a negociar directamente con el inquilino una condonación -total o parcial- de las rentas correspondientes al período del estado de alarma, o una moratoria de las mismas. La moratoria arrendaticia establecida en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, afecta solo a los arrendamientos de vivienda habitual y en determinadas circunstancias.
Para llegar a este acuerdo, el arrendador deberá valorar cuestiones tales como la actividad desarrollada en el local, quién paga los suministros y/o gastos de comunidad, si el inquilino se encuentra al corriente del pago de la renta, fecha prevista de finalización del contrato, etc.
Nuestra sugerencia es que el acuerdo que se alcance con el arrendatario se plasme detalladamente mediante un anexo, firmado por ambas partes, al contrato de arrendamiento. Esta medida permitirá, entre otras cuestiones, que se devenguen impuestos solo por las rentas satisfechas en este período, no por las inicialmente pactadas en el contrato.
Para aquellos arrendatarios que NO se han visto obligados a cerrar su actividad, según el Real Decreto 463/2020, en principio no hay motivo para la exoneración en el pago de la renta mensual aunque se podría acordar un fraccionamiento o aplazamiento de la misma. Del mismo modo, el arrendatario podría solicitar una exoneración, total o parcial de esta si no ha podido hacer un uso efectivo del inmueble arrendado por cualquier motivo relacionado con la situación del Covid-19 (¡MUY IMPORTANTE! → Disponer de medios fehacientes de prueba de esta situación).
En nuestra opinión, en caso de medidas unilaterales o discrepancias significativas se acabará dirimiendo la controversia en un Juzgado.
Desde BENAYAS ASESORES, os podemos asesorar en este proceso en los siguientes aspectos:
- Asesoramiento sobre cada situación específica.
- Asesoramiento y, en su caso, redacción de las cartas a remitir a los arrendatarios.
- Redacción o revisión del anexo al contrato para el caso de alcanzar un acuerdo.